Dans un environnement de baisse des taux en Europe, les actifs immobiliers séduisent de plus en plus les investisseurs. Jouer sur les divers schémas de financement, dans un contexte où les solutions évoluent, s’avère particulièrement efficace pour saisir les opportunités.
La hausse des taux d’intérêt, qui a suivi les tensions inflationnistes de 2022, a eu un fort impact sur le marché immobilier. La réduction de la capacité d’investissement des acquéreurs, qui recourent le plus souvent à l’effet de levier à travers des financements à court-terme ou à plus long-terme, a entraîné une chute des transactions immobilières. Dans le même temps les valorisations d’actifs ont subi des décotes significatives.
Un retour des transactions immobilières
Le mouvement de baisse des taux, enclenché en juin 2024 par la Banque Centrale Européenne (BCE), redonne du souffle au marché immobilier. Le sensible recul des valeurs de certains actifs offre de belles opportunités d’investissement. Combiné à la baisse de la charge de la dette, ce mouvement relance la confiance des acteurs immobiliers. Les professionnels anticipent donc un rebond de 15% à 20% des transactions sur le marché immobilier cette année.
Le commerce fait partie des classes d’actifs les plus attractives : les taux d’occupation des commerces de centre-ville et des retail park – des ensembles commerciaux de périphérie – affichent une belle résilience sur les dernières années, autorisant une progression des revenus grâce à l’indexation des loyers sur l’inflation. La situation est plus complexe pour les centres commerciaux d’ancienne génération aux usages obsolètes face au développement de nouveaux concepts, notamment autour des loisirs.
L’immobilier résidentiel présente également des opportunités d’acquisition, en particulier pour les « passoires thermiques » qui peuvent être valorisées grâce à des travaux de rénovation énergétique.
Côté logistique, les valeurs ont plutôt bien résisté à la hausse des taux et attirent toujours les investisseurs, la demande locative reste importante portée par une digitalisation constante. L’attrait des data centers est ainsi renforcé suite à la transition numérique et au développement de l’IA.
Enfin, les difficultés de l’immobilier de bureau devraient se poursuivre cette année. Les valeurs ont à la fois subi la hausse des taux d’intérêt et l’essor du télétravail. La dichotomie persiste entre les actifs très demandés et considérés comme des valeurs refuges, que sont les petites et moyennes surfaces situées à Paris QCA (Quartier Central des Affaires, cœur tertiaire haut de gamme de Paris), et les grandes surfaces en première et seconde couronne parisienne. Certains actifs devenus illiquides affichent d’importantes dévalorisations. Les fortes décotes de prix de parts de quelques SCPI soulignent d’ailleurs ces difficultés.
Un marché du financement qui se reconfigure
Si le marché recèle des opportunités d’acquisition pour les opérateurs immobiliers, les banques affichent une plus grande prudence. Face aux difficultés de certains emprunteurs, aux nécessaires prorogations de prêts ou contentieux existants, les établissements bancaires ont renforcé la sélectivité des dossiers de financement. Le manque de visibilité politique et l’instabilité règlementaire en France amplifie cette tendance. En conséquence, certains dossiers de financement portant notamment sur des bureaux en première couronne parisienne ne sont tout simplement plus regardés par les banquiers.
En parallèle, des solutions montent en puissance.
Ainsi la dette privée devrait poursuivre son essor en France et en Europe sur les prochaines années car elle bénéficie d’une marge de progression importante. Alors que la dette privée représente entre 40 et 50% du marché du financement aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, sa part de marché est, en effet, bien plus limitée en France et en Europe (environ 15% à 20%).
Les financements en fonds propres (equity) sous forme de club deals sont également plébiscités face à une contraction du marché de la dette mezzanine. Cette tendance résulte d’une moindre appétence pour les opérations risquées présentant un fort niveau d’endettement.
Face à ces évolutions, recourir à un spécialiste, qui maîtrise aussi bien les financements bancaires que les solutions alternatives, apporte de solides atouts aux opérateurs immobiliers. Plus réactifs à l’acquisition, ils pourront optimiser la structuration et l’effet de levier et, mécaniquement, le bilan de leur opération. Sur un marché immobilier très opportuniste en 2025, le rôle du spécialiste des financements sera donc déterminant !
Axel Goujon – Direction Financements France
